부동산과 관련된 궁금증이 있어 알아보다가 정리해보게 됐어요!

임차권에 관해 보장받고 싶은데 나는 어떤걸 하면 될까?

부동산이라는 말만 들어도 벌써 어려워 지는데 임차권이라니...

어쨌든 알고 있어야 혜택이 있다면 받고, 받지 않아야할 불이익이 있다면 피할수 있겠죠?


그래서 알아보게 되었답니다!!

임차권등기명령과 임차권설정, 이 두가지의 차이점은 무엇일까요??


▣ 임차권등기명령

- 임대차 계약기간이 만료되어 임차인(세입자)가 이사를 나가야 하는 상황에서 임대인(집주인)이 임차인에게 보증금 반환을 하지 않은 상태에서 보증금을 지키기 위해 등기부에 설정 기록을 남기는 것

- 이미 내가 살고있는곳인데 꼭 이렇게 임차권등기명령을 해야할까? 하는 의문이 생기지요?

내가 살고있었더라도 만일 다릇곳으로 이사를 하고 거주중이던 곳의 보증금을 반환받지 못하고있는 상황이라면?

임대인은 임차인도 다른곳으로 이사를 했기 때문에 보증금을 반환하려는 노력이 현저히 사라질 수 있답니다.

이럴때 임차권등기명령을 해두었다면 보증금을 반환받기가 조금 더 수월해 진답니다.

만일 임차권등기명령을 해두었더라도 보증금 반환이 지체된다면? 

보증금반환소송을 통해 보증금을 반환받을 수 있으니 참고해 두세요!



▣ 임차권설정

- 임차인(세입자)이 전입신고를 할 수 없는 여러가지 상황 또는 상가의 경우 상가임대차보호법상 보증금의 범위를 벗어나는 금액일 경우 보증금을 지키기 위해 등기부에 기록을 남기는 것

- 전입신고와 확정일자 필요없이 대항력과 채권우선순위가 확정

- 월 차임료가 발생하는 계약일 경우 전세권이 아닌 임차권설정등기를 해야하는 것

- 건물주(소유주) 동의 필요

- 전세권과 동일하게 임차권설정은 그 효력이 건물에만 해당하며 토지에는 해당되지 않음

- 경매로 건물이 매각될 경우 건물에 대해서만 배당을 받을 수 있다는 뜻

- 임차권설정은 등기부에서 등기목적에 임차권설정으로 표기




▣ 임차권등기명령 신청?

「상가건물 임대차보호법」은 상가건물의 인도와 사업자등록 신청을 대항력의 취득 및 존속 요건으로 하고 있기 때문에, 임차인이 임대차가 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못하고 이사를 가게 되면, 종전에 취득하였던 대항력 및 우선변제권이 상실되어 보증금을 돌려받기 어려워지게 됩니다.

임차권등기명령제도는 이러한 문제를 해결하기 위해 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하게 하면서 임차상가건물에서 자유롭게 이사할 수 있게 하는 제도입니다.




▣ 임차권등기명령의 신청 요건


 임대차등기명령은 ① 임대차가 종료된 후 ② 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인만이 이를 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
 임대차가 종료될 것
 임차인은 임대차가 종료되어야 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 즉, 계약기간의 만료로 임대차가 종료된 경우는 물론, 해지통고에 따라 임대차가 종료되거나 합의 해지된 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.
√ 기간의 약정이 없는 임대차의 해지통고는 임대인이 해지통고한 날부터 6개월, 임차인이 해지통고한 날부터 1개월이 지난 경우(「민법」 제635조제2항제1호)
√ 기간의 약정은 있지만, 임대인이 임차인의 반대에도 임차상가건물에 대한 보존행위를 하여 임차인이 임차의 목적을 달성할 수 없어 해지통고를 하고 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제625조)
√ 임차상가건물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 그 밖의 사유로 사용·수익할 수 없게 되고, 그 잔존부분으로는 임대차의 목적을 달성할 수 없어 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 임대인에게 도달한 경우(「민법」 제627조)
√ 묵시의 갱신이 이루어져 존속기간의 정함이 없는 것으로 간주되는 경우 임차인이 해지통고를 하고, 그 통고가 된 날부터 3개월이 경과한 경우(「상가건물 임대차보호법」 제10조제5항)
 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우일 것
 임대차 보증금을 돌려받지 못한 경우란, 임대차 보증금의 전액을 돌려받지 못한 경우는 물론, 일부라도 돌려받지 못한 경우도 포함됩니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제5호).
 임차상가건물
 임차상가건물은 원칙적으로 등기된 경우에만 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 따라서 임차상가건물이 무허가 건물인 경우에는 임차권등기명령을 신청할 수 없습니다.
√ 다만, 임차상가건물에 대해 사용승인을 받고 건축물관리대장이 작성되어 있어 즉시 임대인 명의로 소유권보존등기가 가능한 경우에는, 임대인을 대위하여 소유권보존등기를 마친 다음 임차권등기를 할 수 있으므로 예외적으로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대인 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면을 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제2호).
 상가건물의 일부분을 임차하는 경우에도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이 경우에는 임대차의 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항제2호 및 「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항제4호).
 임차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 않는 경우에는 임대차계약체결시부터 임차권등기명령신청 당시까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류를 첨부해야 합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제3조제5호).






▣ 임차권등기명령의 신청절차


신청권자
 임대차 종료 후 임대차 보증금이 반환되지 않은 경우 임차인은 임대인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
※ 우선변제권을 승계한 금융기관 등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제9항).
관할 법원
 임차상거건물의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원이 임차권등기명령신청사건을 관할합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제1항).
임차권등기명령신청서의 기재사항
 임차권등기명령신청서에는 아래의 사항을 기재하고 임차인 또는 대리인이 기명날인 또는 서명해야 합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제2항  「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제1항).
 사건의 표시
 임차인과 임대인의 성명, 주소, 임차인의 주민등록번호(임차인이나 임대인이 법인 또는 법인 아닌 단체인 경우에는 법인명 또는 단체명, 대표자, 법인등록번호, 본점·사업장소재지)
 대리인이 신청할 때는 그 성명과 주소
 임대차의 목적인 건물의 표시(임대차의 목적이 건물의 일부인 경우에는 그 목적인 부분을 표시한 도면을 첨부합니다)
 반환받지 못한 임대차 보증금액 및 차임(등기하지 않은 전세계약의 경우에는 전세금)
 신청의 취지와 이유
√ 신청이유에는, 임대차계약의 체결사실 및 계약내용과 그 계약이 종료한 원인 사실을 기재하고, 임차인이 신청 당시 대항력을 취득한 경우에는 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을, 우선변제권을 취득한 경우에는 임차상가건물을 점유하기 시작한 날, 사업자등록을 신청한 날과 임대차계약서상의 확정일자를 받은 날을 기재합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제2조제2항).
 첨부서류의 표시
 연월일

 법원의 표시

※ 임차권등기명령신청서 제출 시 첨부서류
 임대인 소유로 등기된 건물의 등기사항증명서
 임대인의 소유가 아닌 상가건물 또는 건물은 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명하는 서면(예를 들면, 건축물대장)
 임대차계약서
 신청당시 대항력을 취득한 임차인은 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류
 신청당시 우선변제권을 취득한 임차인은 임차상가건물을 점유하기 시작한 날과 사업자등록을 신청한 날을 소명하는 서류 및 관할 세무서장의 확정일자가 찍혀있는 임대차계약서
 임대차목적물의 일부를 영업용으로 사용하지 않는 경우에는 임대차계약체결 시부터 현재까지 그 주된 부분을 영업용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류


임차권등기명령신청에 대한 재판
 관할법원은 임차권등기명령신청의 신청에 대한 재판을 변론 없이 할 수 있고, 임차권등기명령에 대한 재판은 결정으로 임차권등기명령을 발하거나 기각합니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제3항, 「민사집행법」 제280조제1항·제281조제1항).
 임차권등기명령은 판결에 의한 때에는 선고를 한 때, 결정에 의한 때에는 상당한 방법으로 임대인에게 고지한 때에 그 효력이 발생합니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제4조).
 임대인의 임차보증금 반환의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 합니다.
 임차인은 임차권등기명령신청을 기각하는 결정에 대해 항고할 수 있습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제4항).
 이 항고는, 제기기간에 제한이 없는 통상 항고로서 항고의 이익이 있는 한 보증금을 전부 돌려받을 때까지 언제든지 제기할 수 있습니다(「임차권등기명령 절차에 관한 규칙」 제8조).




임차권등기의 효과


대항력 및 우선변제권의 유지
 임차인이 임차권등기명령 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에, 그 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 단서).
 따라서, 임차인이 임차권등기 이후에 이사를 가더라도 여전히 종전의 임차상가건물에 대한 대항력과 우선변제권은 유지되므로 보증금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
대항력 및 우선변제권의 취득
 임차인이 임차권등기명령 이전에 대항력이나 우선변제권을 취득하지 못한 경우에, 임차권등기가 마쳐지면 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제5항 본문).
 다만, 임차권등기를 마치면, 그 등기 시점을 기준으로 대항력과 우선변제권의 취득여부를 판단하기 때문에 임차권등기 이전에 임차상가건물에 대한 저당권 등의 담보권이 설정된 경우에는 담보권실행을 위한 경매절차에서 매각허가를 받은 매수인에게 대항하거나 그 담보권보다 우선하여 배당을 받을 수는 없게 됩니다.
소액보증금의 최우선변제권 배제
 임차권등기가 끝난 상가건물을 그 이후에 임차한 임차인은 소액보증금의 우선변제를 받을 수 없게 됩니다(「상가건물 임대차보호법」 제6조제6항).
 이것은, 임차권등기 후의 소액임차인에 의한 최우선변제권의 행사로 임차권등기를 한 임차인이 입을지 모르는 예상하지 못한 손해를 방지하기 위한 취지입니다.





위 내용은 법제처 '찾기쉬운 생활법령정보'의 내용을 옮겨왔습니다.


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